Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. что это? и как им пользоваться?

Застройка земельного участка под ИЖС

На участке можно построить не только дом, но и различные вспомогательные постройки: теплицу, баню, летнюю кухню, душ и гараж.

За нарушение действующего законодательства к собственнику могут быть применены меры административного воздействия в виде штрафа. За перемещение объектов штраф может составлять 500-1000 р., за реконструкцию и капитальный ремонт без получения разрешительной документации – 2000-5000 р.

Строительство дома на участке ИЖС без предварительного согласования создает определенные сложности в процессе узаконивания этого строения и ввода его в эксплуатацию. Постройка может быть признана самостроем, и власти вправе требовать ее сноса.

Как проходит составление ландшафтного проекта

Ландшафтное проектирование начинается, прежде всего, с продумывания эскиза. Эскиз создается для того, чтобы определить, где и какая зона будут в дальнейшем располагаться. Например: зона отдыха, плодовый сад, либо же детская площадка. Далее можно проложить удобные дорожки с учётом этих зон.

Дизайнер может предложить вам не один эскиз, в таком случае необходимо внимательно изучить варианты и выбрать наиболее подходящий для вас.

Если вы решили доверить работу по разработке ландшафтного проекта профессиональным дизайнерам, то можете не сомневаться – всё будет сделано действительно качественно. Профессионалы выслушают все ваши пожелания, внимательно изучат имеющийся участок и разработают именно такой проект, какой в полной мере удовлетворит вас.

Конечно, это займет немало времени, ведь специалистам придётся выполнить целый комплекс работ:

• изучение рельефа участка;
• исследование типа почвы и интенсивности освещения участка;
• разработка проекта;
• подбор материалов для посадки;
• детализация необходимых работ;
• подбор оптимальных технических приемов и методик для проведения работ;
• составление сметы учётом стоимости строительных и отделочных материалов, посадок, декоративных элементов и услуг рабочих.

  Смета расчёта строительных материалов

Увы, услуги специалистов имеют один недостаток. Но для многих людей он полностью перекрывает достоинства. Конечно, речь идёт о стоимости.

Готовы ли вы заплатить столь значительную сумму за работу дизайнеров?

Поэтому многие люди решают разработать проект ландшафтного дизайна самостоятельно. Многим владельцам загородных домов удаётся добиться великолепного результата. Всё, что нужно, это богатая фантазия, трезвый расчёт и хорошее знание современных материалов и дизайнерских приёмов.

На этом видео вы можете посмотреть на пример ландшафтного проекта, разработанного для частного садового участка

С чего следует начать разработку проекта

Любое планирование в строительстве начинается с оценки условий, в которых оно будет производиться. Данный этап описывает характеристики застраиваемой территории. От владельца при планировке земельного участка требуется учитывать:

• Рельеф поверхности. Последняя может быть ровной, холмистой, а также иметь овраги или крупные камни. Всё это влияет на общую схему расположения построек и прокладку коммуникаций;
• Качество почвы. Необходимо определить наличие плодородного слоя. А точнее его глубину. Если она менее 10 см, то на такой земле нельзя будет вырастить даже газонную траву. Требуется дополнительный завоз грунта;
• Наличие грунтовых вод. При их высоком уровне обязательно включение в план дренажной системы;
• Климат. В зависимости от климатической зоны следует тщательно подбирать состав насаждений;
• Размер, форма. В зависимости от формы и размера будет разрабатываться ландшафтный дизайн участка.

Еще больше о частных домах можно узнать на сайте https://masterinterera.ru/doma

ГПЗУ содержит сведения о красных линиях.

Согласно градостроительному кодексу, красные линии – это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования.

Территориями общего пользования могут беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц.

К территориям общего пользования, в том числе относят, площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары.

Красные линии подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Таким образом, получение ГПЗУ позволяет точно знать, где проходят красные линии, если они имеются возле вашего участка.

Какие документы нужны для получения ГПЗУ?

Во избежание проволочек в получении градостроительного плана важно ответственно подойти к сбору пакета бумаг. Для оформления ГПЗУ потребуется такая документация:

• Заявление и паспорт заявителя.
• Кадастровая документация на надел земли.
• Выписка из ЕГРН. Альтернатива — передача свидетельства о наличии права собственности (выдача такой документации не осуществляется с 2017 года).
• Расположение коммуникаций и условия будущего подсоединения.
• Сведения по топографической съемке.
• Технические паспорта для всех построек на ЗУ.
• Чертеж плана градостроительства.
• План позиционирования объектов на ЗУ (для ИЖС).
• Учредительные бумаги (для юрлица).
• Выписка из реестра, подтверждающая отсутствие на ЗУ объектов наследия (исторического, культурного).
• Доверенность (если оформлением занимается уполномоченное лицо).

Отвод атмосферных осадков

Как уже было сказано выше, для этого придется соорудить отмостки и заложить систему водоотведения.

Что касается первого, то для этого по всему периметру дома делается подсыпка из прочного грунта или смеси песка и щебня высотою 10 см. То есть необходимо начинать сооружение отмотки на площадке, которая будет выше плоскости основного грунта.

Ширина отмостки – 80 см, угол наклона в сторону от фундамента – 5°. Обычно ее заливают бетонным раствором, но можно использовать асфальт или штучные плитные изделия (каменные или бетонные), которые укладывают без зазоров. Основное требование к отмостке – стопроцентная непроницаемость воде. Если на загородном участке грунты пучинистые, то отмостку заливают не цельной лентой, а секциями с размерами по длине в пределах 1,5-2,5 м.

Отмостки дома, возведенного на неровном участкеИсточник www.remontnik.ru

Что касается ливневой канализационной системы, то в первую очередь необходимо понимать, что до начала строительства талая и дождевая вода стекала по слону, не встречая на своем пути препятствия. Возведенный дом с нагорной стороны – огромное непреодолимое препятствие. Поэтому именно в этом месте вода будет скапливаться. Отводить ее надо умело, для чего используют лотки, устанавливаемые вдоль фундамента, расположенного на нагорной части склона, с небольшим уклоном в сторону от дома, но вдоль него.

Теперь о глубинном дренаже. Его сооружают только в том случае, если на участке грунт песчаный, но внизу под ним располагается плотный глинистый грунт, который не пропускает через себя воду. В дождливое время года вода проходит через песок, но не проникает через глину. Образуется водоносный слой, который называют верховодкой. Она очень опасна для фундамента. Поэтому на уровне верховодки закладывают дренажные трубы, с помощью которых и производят отвод воды.

Видео описание

В видеоролике показан весь комплекс услуг: подсыпка участка, формирование ливневой и дренажной канализаций:

Высота цокольной части фундамента

Этот параметр рассчитывают с учетом высоты снежного покрова. В основной части России он не превышает 70 см, в северных регионах его размер больше 1 м. Получается так, что высота цоколя – это высота снежного покрова, плюс 10-20 см.

Причина такого расчета заключается в том, что весной, когда снег начинает таять, влага негативно сказывается на конструкциях стен. Увлажненные конструкции подвергаются негативному воздействию воды, которая может проникнуть во внутренние помещения дома. Но больше всего от этого страдает внешняя отделка.

Необходимо понимать, что во многих домах, возведенных на склоне, цокольная часть используется в служебных целях, и даже для жилых комнат

Поэтому очень важно грамотно провести гидроизоляционные мероприятия как снаружи, так и изнутри цокольного этажа. А также организовать эффективно работающую вентиляцию

Неправильно выбрана высота цоколяИсточник otlivhouse.ru

Вертикальная планировка земельного участка дает возможность построить на неровной территории дом, который по всем техническим параметрам не будет отличаться от постройки, возведенной на ровном участке. Основная задача – провести геологические изыскания, и на основе полученных результатов правильно спланировать постройку дома с учетом перепадов территории.

Составление план-схемы

Теперь, имея данные о характере ландшафта и пользуясь методиками планирования и зонирования, необходимо составить план-схему. Последняя создаётся для наглядности всего проекта. Для этого можно обратиться к профессионалам, но рекомендуется делать план-схему самостоятельно.

Возьмите лист бумаги. Если необходимо, подрежьте его под необходимую форму. Затем сделайте из цветной бумаги все постройки, растения и другие элементы, которые вы хотите видеть на вашей схеме. При этом не забывайте учитывать приблизительный масштаб. Далее начинайте размещать объекты по плану, передвигайте их, компонуйте на ваш вкус.

На плане должно обязательно быть отражено:

• Расположение жилых помещений;
• Хозяйственные и вспомогательные постройки;
• Забор;
• Схемы коммуникаций и линий электропередач.

Если у вас возникли трудности с планом, рекомендуем обратиться на специализированные сайты. Там вы найдёте фотографии различных планировок участков и точные расчёты планов.

Гараж

Если речь идёт о просторной даче на 8 сотках, автомобиль здесь можно вполне парковать на специально организованной крытой стоянке. В случае с загородным домом можно подумать о подземном гараже или соответствующей пристройке. Наконец, владельцы земельных участков нередко избирают вариант с отдельно стоящим капитальным гаражом.

Рассмотрим достоинства этих решений:

Организация крытого парковочного места – простейший проект, не требующий серьёзных инвестиций. При этом обеспечиваются все условия для временной стоянки автомобиля – защита от перегрева, проливного дождя и града.

Подземный или пристроенный гараж позволяют входить в дом прямо из бокса. Это удобно, когда идёт снег или дождь. Автомобиль в таком гараже находится рядом с хозяином, под надёжной крышей и всегда в тепле.

Отдельный гараж избавит чувствительных владельцев дома от целого букета технических запахов, которых многие не переносят.

Требования и правила застройки участка ИЖС

На участке под ИЖС допускается строительство жилого дома, который предназначен для круглогодичного проживания одной семьи. Он не может иметь более 3 этажей и площадь более 1,5 тыс.кв.м. При расчете площади дома не учитываются чердаки, подвалы, неотапливаемые площади цокольного этажа.

Также нормируются минимальные параметры застройки, которые, помимо прочего, призваны обеспечить комфортное проживание семьи.

В настоящее время действуют следующие нормативы по площади:

• спальня не может быть менее 8 кв.м.;
• зал – 12 кв.м.;
• столовая – 6 кв.м;
• туалет – 0,96 кв.м;
• если в доме есть мансарда, то она не должна уменьшать площадь комнаты более чем на 7 кв.м.

Высота потолков и этажей в доме не должна быть менее 2,5 м и 2,1 м — в мансарде, 2 м – в цоколе.

В цокольном и подвальном этаже не допускается размещение жилых комнат. Перекрытие цоколя не должно находиться на отметке менее 2 м от земли, его допускается совместить с гаражом или мастерской.

При организации обогрева с помощью автономных отопительных систем стоит учитывать, что высота оборудования не должна быть менее 2,5 м, а его объем – 15 кубометров. Обязательным является наличие вытяжки.

Емкость газовых баллонов для кухни не может быть менее 12 л. Более мощные устройства должны располагаться на расстоянии от 5 м от входа. Газовая труба не может выводиться через фундамент или под ним. Диаметр трубы не должен быть менее 50 мм.

Водонагревательные котлы должны располагаться в помещении с высотой потолка не менее 2 м. В ванной одновременно можно установить не более 3 котлов. Высота газовых труб над пешеходным переходом не должна устанавливаться на высоте менее 2,2 метра.

При организации электроснабжения дома необходимо учитывать, чтобы электрический столб не загораживал вход во двор. Провода от него должны быть на высоте не менее 2,75 м от поверхности земли. Если линия проведена через дорогу, то ее высота должна быть не менее 6 м. Линия в обязательном порядке должны быть заизолирована. Расстояние между фазным и нулевым проводом – не менее 0,2 м.

Как составить план земельного участка 6 соток под строительство дома

6 соток – это типичное значение выделяемого под застройку земельного участка. Планировку земельного участка 6 соток под строительство дома можно выполнять с помощью специального графического редактора или от руки. Главное — соблюдать масштаб и действующие правила.

Для создания плана участка первоначально стоит составить эскиз будущей застройки и распланировать расположение объектов. Для разделения участка на зоны можно ориентироваться на геометрический и ландшафтный стиль. Последний вариант обычно используется при сложном рельефе местности.

При планировании территории стоит ориентироваться на следующий алгоритм:

1. Возведение забора.
2. Обустройство скважины и канализации.
3. Выравнивание грунта.
4. Строительство дома.
5. Организация высаживания растительности.
6. Создание проходов и дорожек.

Оптимальным считается процент застройки и размещения дорожек на участке не более 40. Для того, чтобы определиться с расположением дома, можно ориентироваться на стороны света. Любителям света в доме стоит выбирать окна и веранду, выходящие на юг, юго-восток и юго-запад. Если же сориентировать дом на север, то это позволит защитить дом от перегрева и затененности.

Для сарая, летнего душа и прочих хозпостроек рекомендуется выделить отдельную зону. Для таких небольших участков стоит пристроить теплицу и гараж непосредственно к дому.

Зона для отдыха обычно делается напротив хозяйственной. При небольшом размере участка ее располагают в пределах 20-35 кв.м. от дома.

При организации расположения растительности и зоны под огородничество стоит учитывать несколько рекомендаций:

• плодовые деревья высаживают с северной стороны, не рекомендуется высаживать их по периметру, чтобы избежать застой воздушных масс и повышенную влажность;
• на южной стороне выделяется место под огород;
• фруктовые и ягодные насаждения закладываются отдельно с учетом специфики каждого растения (например, малина и смородина требуют полутень);
• дачники говорят, что оптимальной является площадь в 70 кв.м. под грядки и 30 кв.м. под парники;
• на южной стене разбивают виноградник;
• под домом стоит посадить красивые цветы;
• вокруг компостной ямы стоит разместить кустарники.

В ходе планирования земельного участка нужно учитывать комплекс факторов. В частности, его расположение по сторонам света, соседние дороги, рельеф местности, почву, уровень грунтовых вод и их расположение, правила относительно взаимного расположения, розу ветров, планирование соседних участков.

Аналогичные принципы следует применять и в процессе планирования участка в 15 соток, только зоны под постройки и насаждения здесь будут больше.

Планировка: составление плана-наброска

При обустройстве надела можно пользоваться не только строго практичными приемами, но и позволить себе творческие решения (которые, как известно, трудно реализуются в условиях ограниченного пространства). Цель любой планировки – максимально удобно расположить все необходимые для хозяев постройки, выбрать оптимальное место для растений, позаботиться о декоративных и функциональных деталях ландшафта (клумбах, заборах, дорожках). Предварительная планировка участка в 12 соток разбивает территорию на несколько сегментов (функциональных зон, связанных с определенной деятельностью):

• Жилой дом. Для него отводится приблизительно 10% земли.
• Хозяйственные постройки. Также занимают около 10%.
• Зона отдыха. От 10 до 15% территории.
• Сад и огород. Для них остается 60-65% земли, но это деление носит рекомендательный характер. Вполне вероятно, что вы не собираетесь посвящать все свободное время трудовому подвигу на овощных грядках. В таком случае, грядки займут символическую площадь, а высвободившееся место буде использовано по-другому (например, для устройства декоративного пруда или бассейна).

Образец разбивки загородного участка на зоныИсточник ruscos.ru

Определившись с пропорциями, можно переходить к деталям. Перед тем, как сделать первый, ориентировочный план участка, составьте подробный список нужных объектов. После этого функциональные зоны можно уточнить следующим образом:

• Хозяйственная зона. Кроме летней кухни к ней относят погреб, гараж, навес для дров, мастерскую, а также дорожки.
• Зона сада и огорода. В нее традиционно включают плодовый сад, место посадки с/х растений, травяной газон, теплицу и парник.
• Зона ограждения. Забор и живая изгородь вдоль границ участка.
• Въездная зона. Ворота, калитка и прилегающая территория (площадка для автомобиля, подъездная аллея, палисадник).
• Зона отдыха. Терраса, скамейки, беседка, площадка-барбекю, элементы ландшафта (декоративный водоем или фонтан, клумбы, альпийская горка). Сюда же попадает баня, спортивная площадка, песочница, бассейн, качели.
• Техническая зона. К ней относится скважина, водопровод, септик, поле фильтрации.

Эскизный набросок расположения построекИсточник tr.decorexpro.com

Расположение этих объектов задаст форму и расположение соответствующих зон. Теперь вы можете составить предварительный план. Его удобно делать на миллиметровке; это позволит точно прорисовать постройки, границы зон, забор и растения. Уже на этом этапе полезным шагом станет приглашение специалиста; взгляд со стороны бывает весьма полезен. Самостоятельная планировка – вещь, безусловно, захватывающая, но она увеличивает риск несоблюдения строительных, санитарных и противопожарных норм.

Как правильно составить генеральный план застройки земельного участка?

Успешность составления генплана загородного участка под строительство зависит от соблюдения зон контроля. Согласно одной из них, в тех местах, где проходят коммуникационные системы нельзя возводить дома и дополнительные постройки, в том числе высаживать высокорослые деревья.

Дистанция между строениями на участке регулируется правилами пожарной безопасности, и уж никак не личными представлениями об этом. На территории возведения дома необходимо создать дренажную систему, для того чтобы предотвратить образования болотного месива. Именно она способствует осушению участка и предотвращает затопление. В случае если вы приобрели участок с красивым ландшафтом, постарайтесь спланировать расположение объектов с указанием видовых точек.

Составление генерального плана участка с домом упрощает работы по возведению построек, поскольку выступает в роли некоего ориентира. Вы можете получить наглядное представление о том, на территории запланированные объекты.

Очень важно, сделать план застройки земельного участка подробным и качественно оформленным, тогда у вас не возникнет проблем с утверждением. Фиксированная цена за составление генерального плана застройки участка не утверждается, поскольку все имеет прямую зависимость от площади территории

Стоимость формируют за 1 квадратный метр. Средняя цена за создание генплана колеблется в пределах 1,5 тыс., рублей. Также, можно отметить, что в формировании сметы есть некая закономерность, которая проявляется в том, что за участок большей площадью из расчета за 1 м², вы заплатите дешевле, нежели за небольшую территорию

Фиксированная цена за составление генерального плана застройки участка не утверждается, поскольку все имеет прямую зависимость от площади территории. Стоимость формируют за 1 квадратный метр. Средняя цена за создание генплана колеблется в пределах 1,5 тыс., рублей. Также, можно отметить, что в формировании сметы есть некая закономерность, которая проявляется в том, что за участок большей площадью из расчета за 1 м², вы заплатите дешевле, нежели за небольшую территорию.

Пошаговая инструкция оформления ГПЗУ

Заполнение ГПЗУ должно осуществляться в соответствии с Приказом № 40 Министерства регионального развития РФ от 26.04.06. Он опирается на законодательные положения ГрК РФ и представляет собой Инструкцию, в полной мере отражающую правила заполнения Плана.

Вначале указываются номера, которые во всех случаях фиксируются арабскими цифрами:

• А – регистрационный № ГПЗУ;
• Б – порядковый № ГПЗУ.

Далее заполните строку с указанием, на основании чего заполняется ГПЗУ. Здесь нужна информация о данных акта, которым утверждён План. В соответствии с другими требуемыми данными, заполните оставшиеся строки с общими сведениями о заявителе и ЗУ, где планируются работы:

• полный адрес местоположения;
• кадастровый номер;
• данные исполнителя ГПЗУ;
• данные о структуре, согласовывающей и утверждающей ГПЗУ;
• № акта, которым План был утверждён.

После заполнения общих сведений, подготавливается чертёж. Он заполняется с соблюдением особых требований. Его нужно выполнить на бумажном носителе и в электронном виде. Масштаб исполнитель может подобрать по усмотрению, но обязательно представить в ГПЗУ.

При составлении чертежа обязательно пользоваться исключительно разработанными условными знаками, с помощью которых составляется, а впоследствии – дешифруется чертёж. К ним относятся:

• обозначения границ ЗУ;
• координаты поворотных точек;
• выноски угловых точек;
• границы сервитутов;
• места для допустимого строительства зданий;
• линии отступа;
• номера зданий.

Инструкция даёт указания в отношении использования толщины линий для обозначения различных знаков, ширины штриха, градусов наклона углов, размера цифр.

По завершении составления чертежа указываются данные о составителях чертежа и дата его составления.

Вторая часть ГПЗУ является текстовой, в ней во втором разделе даётся информация о градостроительном регламенте. В ней указываются:

1. Установление градостроительного регламента с указанием номера акта, наименования органа, утвердившего ГПЗУ.
2. Основные виды разрешённого использования ЗУ.
3. Условно-разрешённые виды использования ЗУ.
4. Вспомогательные виды использования ЗУ.

Когда на обозначенные виды градостроительный регламент не распространялся, этот факт должен отразиться в данной части, то есть быть вписанным в соответствующую графу.

В третьем разделе даётся информирование о разрешённом использовании ЗУ в контексте правил назначения и характеристик возводимых новостроек и имеющихся зданий. Для заполнения требуются сведения:

1. О видах разрешённого использования.
2. Положения по расположению новостроек с указанием их порядкового номера, определённого данными указанными на чертеже.
3. Параметры площади ЗУ, их вам нужно самостоятельно внести в специальную графу табличной формы.
4. Номера участков городских застроек.
5. Данные о допустимых размерах площадей ЗУ, а также наличествующая площадь, выраженная в гектарах.
6. Данные о допустимой этажности на рабочей территории.
7. Максимально допустимая высота строений на местности, выраженная в метрах.
8. Максимально допустимый объём строений на данной местности, выраженный в отношении суммарного измерения общей площади застроек к площади участка (в процентах).

При наличии дополнительных сведений заполняется графа «иные показатели». Если таковые отсутствуют, вы можете оставить графу незаполненной.

В четвёртом разделе вам нужно будет заполнить графы об объектах капитального строительства и культурного наследия, которые расположены на прилегающей местности и отражаются в рамках контекстуальной архитектуры. В отношении данных объектов необходимо будет заполнить следующие сведения:

• номера согласно чертежу (2 раздел);
• инвентаризационные или кадастровые номера;
• сведения о технических паспортах объектов;
• характеристики исторического наследия объектов;
• фактическое использование исторического наследия;
• источник определения культурной ценности.

Если объекты исторического и культурного наследия не обнаружены, в каждой графе укажите, что их «не имеется».

В пятом разделе ГПЗУ вам нужно будет указать сведения о техническом обеспечении новостройки.

Поэтому после указания номера возводимого здания, совпадающего с данными второго раздела (чертежа), укажите тип подключения здания к инженерно-техническим сооружениям. Затем необходимо указать – кем выдано разрешение на подключение.

Шестой раздел содержит сведения о возможности разделения ЗУ, на котором возводится новостройка. Соответственно, укажите сведения о том, делим ли в принципе или нет – данный земельный участок.