В чем разница между квартирой и апартаментами

Что такое апартаменты

По законодательству РФ под апартаментами подразумеваются номера высшей категории площадью не менее 40 кв м с двумя и более жилыми комнатами, оборудованные санузлом и кухней. Как правило, они располагаются в гостиницах, отелях, мотелях, домах отдыха, санаториях и других объектах. Таким образом, апартаменты не являются жилым помещением и могут использоваться только для временного проживания.

Такие помещения реализуются в зданиях, имеющих статус гостиницы, или в многофункциональных комплексах.

Рынок недвижимости предлагает гостиничные и офисные апартаменты премиум-класса и эконом-класса. Гостиничные апартаменты разделяются на несколько типов:

• апартаменты;
• номера в апарт-отелях;
• сервисные апартаменты;
• номера в кондо-отелях.

Первые три типа апартаментов сдаются в аренду без права их покупки. Жилье в кондо-отелях можно купить в собственность. Часть апартаментов в таких отелях сдается в аренду, а другая часть, как правило, выставляется на продажу. Можно проживать в приобретенных апартаментах самому, размещать в них гостей, а также сдавать их в аренду.

Главное, что отличает апартаменты от квартиры — это наличие другого юридического статуса. По ЖК РФ квартира — это изолированное помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам, предназначенное для постоянного проживания. Апартаменты же не относятся к жилому фонду и должны использоваться как временное жилье, даже если при их возведении соблюдены все технические и санитарные нормы. С разницей в юридическом статусе в основном и связаны все плюсы и минусы апартаментов.

Минусы приобретения

• Один из существенных недостатков, недвижимость имеет статус нежилого помещения. Такой нюанс повлечет за собой проблемы с пропиской. Даже если вы приобрели в собственность такую жилплощадь и на протяжении всего времени на ней проживаете, зарегистрироваться на постоянной основе здесь вы не можете. Есть единственный выход из положения, если апартаменты расположены в гостинице, можно оформить временную прописку, сроком на пять лет. Этим вариантом в последнее время все чаще пользуются застройщики и владельцы.
• Большие налоги. Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, налоговый сбор с них получить нельзя. В итоге налоги берутся по очень высокой ставке, что гораздо превышает налогообложение с квартир.
• Бытовые условия. Из-за того, что к зданиям не предъявляют строгих требований, владельцы могут испытывать некий дискомфорт. Из-за тонких перегородок с соседями, снижается качество шумоизоляции. Недвижимость могут использовать в качестве мастерских, студий, что повлечет за собой определенные неудобства для соседей. Или, например, близкорасположенные здания, могут способствовать плохому освещению.
• Незащищенность законом. Если у жильцов набежали какие-либо долги за коммунальные услуги, им могут отключить блага цивилизации без всякого предупреждения.
• Коммунальные услуги. Тарифы за пользование услугами устанавливает управляющая компания, владельцы никак не могут повлиять на их стоимость. Таким образом, коммунальные услуги выше, чем в многоквартирном доме.
• Инфраструктура. Поскольку апартаменты не имеют статуса многоквартирного дома, компания не несет перед собственниками никаких обязательств. Будет ли благоустроена территория, построена детская площадка, выложена тротуарная плитка, зависит только от застройщиков.

Анализируя выгодность покупки, стоит подсчитать все плюсы и минусы обладанием апартаментов в собственность. Готовы ли вы годами жить без прописки? В целом покупка такой формы недвижимости хороша как вложение денег. Еще неплохой вариант, завладеть модным жильем для последующей сдачи в аренду, тогда поиском квартирантов будет заниматься управляющая компания, что дает неплохое преимущество.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны

Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Основные минусы

Основные минусы апартаментов вытекают из их юридического статуса. Получить постоянную регистрацию в них невозможно. Правда, если помещение является частью сферы ведения специализированного учреждения (гостиницей), то можно оформить временную регистрацию. Права у собственника апартаментов будут в этом случае такие же, как и у проживающих в соседней новостройке жильцов МКД. Единственное отличие – временную регистрацию нужно продлевать каждые пять лет.

Минус №1: коммунальные платежи

Так как апартаменты относятся к нежилым помещениям, то платят за коммунальные услуги их собственники по ставкам для коммерческой недвижимости.

Коммунальные тарифы в таких помещениях могут быть выше на четверть, чем расценки для жилья. И так как коммунальные тарифы непрерывно растут (например, в 2019 году услуги ЖКХ дорожали дважды), то переплата за услуги за десять лет пользования недвижимостью близка к разнице цен квартиры и апартаментов.

Минус №2: налог на имущество и налоговые льготы

Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5% от их кадастровой стоимости. Для жилых помещений ставка составляет 0,1%. Для квартир существует налоговый вычет – 20 кв. м. площади налогом не облагается. Для коммерческой недвижимости такой льготы нет – налог уплачивается за всю площадь. Граждане льготных категорий (инвалиды, пенсионеры и пр.) освобождены от уплаты налога за один объект жилой недвижимости. На коммерческие помещения ни для каких категорий граждан нет льгот по уплате налога.

При покупке жилья единожды можно воспользоваться правом налогового вычета. Если вы официально трудоустроены, то можно вернуть до 13% стоимости недвижимости. Но, согласно ч. 1 ст. 220 НК РФ, налоговый вычет можно применить при покупке только жилой недвижимости.

Минус №3: требования санитарных норм

Если здание, где расположены апартаменты, имеет статус гостиницы, то оно относится, согласно нормативам, к «общественным зданиям». На помещения такого типа распространяются санитарные правила и нормы, применяемые к жилым помещениям, согласно п. 9.3 ГОСТ Р 51185-2014. То есть на апартаменты распространяются нормы СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий».

Но если же здание имеет статус многофункционального комплекса или офисного центра, то нормы вышеуказанного ГОСТ на них не распространяются.

Иное

На стадии строительства апартаменты могут продаваться по классической схеме (договору долевого участия) и по другим видам соглашений. В последнем варианте – предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи – покупатель в случае банкротства застройщика не получит возмещение из компенсационного фонда.

На здания многофункциональных комплексов не распространяются нормы совместного проживания. То есть ваш сосед может сдать в аренду свою собственность под любой вид деятельности, а законных оснований воспрепятствовать этому не будет.

Также для наиболее эффективного управления зданием создать ТСЖ владельцам коммерческих помещений невозможно.

Преимущества апартаментов

Явных причин для того, чтобы инвестировать в апартаменты, — семь.

• выгодная стоимость. Это главный плюс апартаментов — разница в цене между ними и квартирой составляет около 10-20% в пользу апартаментов. Если добавить к демократичной цене небольшую их площадь, то получится, что за 450-500 тыс. грн можно приобрести недвижимость в центре Киева. Для сравнения: в среднем 400-450 тыс. грн стоит квартира 35 кв. м в Броварах;
• многоцелевое назначение. Купив квартиру, вы можете либо жить в ней, либо в сдать в аренду. Инвестиция в апартаменты открывает перед вами гораздо больше возможностей. Так, в них можно временно жить, приезжая в другой город в  командировку или на отдых с семьей. Их можно сдавать в аренду как жилое либо коммерческое помещение. В них можно жить, а в свое отсутствие сдавать в аренду. И, наконец, апартаменты можно продать, даже если в данный момент там живут арендаторы;
• месторасположение. В силу своего функционального назначения апартаменты обычно размещаются либо в деловом центре города, либо в рекреационных зонах — то есть в местах, где не всем по карману приобрести квартиру. Первый вариант поможет сэкономить время на дорогу и избежать пробок, второй — проводить отпуск или уикенды в собственном жилье в зоне отдыха. Оба варианта станут отличным объектом для сдачи в аренду. Кроме того, застройщики апарт-комплексов, повышая инвестиционную привлекательность проекта, предлагают владельцам эксклюзивные услуги: например, членство в закрытом загородном клубе;
• окупаемость инвестиций. Вложение средств в апартаменты окупится быстро: изначально их цена ниже стоимости квартиры, плюс доход от сдачи в аренду. Также следует учесть, что апартаменты можно сдавать как под жилье, так и для коммерческих целей — это снижает риск возможных простоев недвижимости;
• привлекательная инвестиция. В первую очередь апартаменты — это выгодная инвестиция. Апартаменты можно сдавать в краткосрочную или в долгосрочную аренду. Если нет желания заниматься поиском арендаторов и обслуживанием жилья, можно заключить договор с сервисной компанией, которая возьмет все заботы на себя;
• офис + жилье. Статус коммерческой недвижимости разрешает зарегистрировать в апартаментах юридический адрес и открыть там, например, косметологический кабинет, приемную психотерапевта или даже звукозаписывающую студию — соседи не смогут пожаловаться на шум, ведь закон о тишине не работает в нежилых помещениях. А грамотное зонирование помещения позволит обустроить рядом кабинет или спальню — для тех, кто не спешит уходить с работы домой;
• из коммерческой — в жилую. Если от инвестиции в апартаменты вас останавливает только то, что это все же нежилая недвижимость, вспомните, как было со смарт-квартирами. Еще два года назад нужно было потрудиться, чтобы перевести «смарты» в жилой фонд, а сегодня они уже официально считаются таковым. Вполне возможно, что застройщики пролоббируют и апартаменты, переведя их в жилой фонд со всеми вытекающими — местами в детских садах, школах и возможностью прописки.

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Апартаменты по юридическому статусу отличаются от квартиры тем, что предназначены для временного проживания и относятся к помещениям нежилого фонда. Юридически, здание с апартаментами может быть гостиницей или бизнес-центром, а на практике состоять из «квартир», оснащённых всем необходимым для проживания. От нахождения в жилом или нежилом фонде зависит также расположение здания, так как земля в пределах города законодательно распределена под жилое и нежилое строительство.

Юридический статус апартаментов

Любой желающий приобрести апартаменты может зайти на сайт для покупки и найти там разрешение на строительство, в котором обязательно будет указано наименование объекта строительства. Соответственно, если в документах здание значится как «гостиница», правила пользования и проживания в нём будут определяться соответствующе. За такими объектами недвижимости закрепилось название «апарт-отели»: номера выглядят как полноценные квартиры, их даже можно приобрести в собственность, плюс часто присутствует комплекс типично гостиничных услуг — заказ уборки, химчистка и т.п. Отличительная особенность апартаментов — невозможность зарегистрироваться в них на постоянной основе. Казалось бы, институт «прописки» с советских времён утратил актуальность, но постоянная регистрация даёт свои преимущества, например прикрепления к поликлиникам и детским садам в первоочерёдном порядке. Получается, что присутствует возможность купить объект нежилого фонда, обладающий всеми признаками квартиры, кроме постоянной регистрации. Законодательством статус апартаментов чётко не урегулирован, что может вызвать у потенциальных покупателей опасения.

По документам данный объект недвижимости является гостинично-деловым многофункциональным комплексом премиум-класса

Цены на апартаменты

В чём же состоит главная причина выбора апартаментов? Безусловно, это их сравнительно более низкая стоимость по сравнению с квартирами. По текущим данным, апартаменты обойдутся покупателю примерно на 20–30% дешевле чем квартира. Разумеется, застройщики апартаментов не просто так «дарят» скидку: строительство такого типа помещений выгодно. Процедура оформления и введения в эксплуатацию таких объектов проще, нет необходимости соблюдать строгие нормативы для жилых помещений (например, по шумоизоляции), меньше проблем с обеспечением инфраструктурой. При этом следует учесть, что детские сады, школы и больницы рядом с апартаментами по документам не столь обязательны, но часто присутствуют, так как строительство апартаментов обычно происходит в развитых районах города.

Стоимость содержания

Наряду с очевидным плюсом по стоимости, содержание апартаментов обходится дороже. В зависимости от типа коммерческого помещения тарифы будут рассчитываться отлично от аналогичных в квартирах. Коммунальные платежи выходят дороже, потому что, во-первых, не дотируются городом, а во-вторых зависят от управляющей компании, с которой застройщик заключил договор. Управляющая компания в этом случае не ограничена в возможности устанавливать свои расценки, так как правила управления общим имуществом для жилья на апартаменты не распространяются. Налог на имущество для помещений коммерческого использования также будет выше.

Комфортность проживания

Насколько комфортно проживание в апартаментах? Многое зависит от добросовестности застройщика, так как санитарные нормы и наличие инфраструктуры не регламентированы так строго, как для жилья. Известны случаи перестройки под апартаменты промышленных предприятий, когда допустимый уровень радиации был сильно завышен из-за сохранения ядовитых веществ в почве. Также стоит учесть, что при покупке будет сложно оценить на глаз качество стен, несущих конструкций и фундамента. Зато упрощена перепланировка, для нежилых помещений нет чётких указания по размещению санузла, да и перенести стены будет проще. При недостаточной шумоизоляции, усмирить буйного соседа станет проблематично, ведь пожаловаться на него в полицию будет неправомерно. Что касается инфраструктуры, апартаменты обычно находятся в центральных районах города и беспокоиться о транспортной развязке и необходимых учреждениях не приходится, хотя девелопер и не обязан учитывать это при строительстве.

Застройщик обещает инфраструктуру в шаговой доступности

Доход с гарантией и без

Величина дохода – это, пожалуй, и есть главный вопрос, который интересует потенциальных покупателей апартаментов. Каждый апарт-отель предлагает определенный пакет доходности. Минимальный – порядка 8%, максимальный – 20% (порой можно встретить и более высокие цифры, но эти предложения нужно изучать особенно пристально).

Много это или мало? По оценкам экспертов, банковские депозиты сейчас дают доходность на уровне 6,0-6,5%, квартиры – 7,0-8,0%, коммерческие помещения – порядка 12,0% (но порог входа в последнем случае довольно высок). Апартаменты на этом фоне смотрятся выигрышно. Однако данные по ним пока можно считать условными – в силу того, что сегмент еще слишком молод. Более уверенные статистические данные появятся лет через пять-десять.

И все-таки сколько денег в месяц могут приносить апартаменты? Эта цифра зависит от множества факторов. В частности – от суммы инвестиций.

«Предположим, вы вложили в покупку два миллиона. На эти деньги на ранних этапах можно приобрести небольшое помещение с отделкой и мебелью, полностью укомплектованный номер. Можно выбрать программу либо гарантированной доходности – она привязана к стоимости инвестиций (8,8% годовых), либо максимальной доходности, которая зависит от суммы, полученной за аренду, и составляет до 20%. Во втором случае в первые год-два вы будете получать порядка 10%, затем процент будет расти и на пятый год достигнет максимума. Это примерно 40 тыс. руб. в месяц», – разъяснила Яна Васильева.

По мнению Светланы Кузьменко, для инвестора самым выгодным и надежным является гарантированный доход. Если такой программы нет, то стоит подумать, нужно ли вкладывать сюда деньги

Еще один критерий, на который стоит обратить внимание, – средняя заполняемость апарт-отеля. При хорошем управлении номер должен быть заселен минимум 20 дней в месяц

Если нет – значит, налицо дефект места либо управления.

Подсчитать будущий доход можно самостоятельно. Вычисляете среднюю стоимость аренды в локации в день (данные по месячной стоимости есть в открытых источниках), умножаете на количество «заполненных» дней и из этой суммы вычитаете накладные расходы (если это полноценный отель – порядка 40%). Если полученная вами цифра в разы отличается от сказанного застройщиком – ищите другой вариант.

Что такое апартаменты?

Условно говоря — это вариант проживания в помещении, предназначенном для коммерческих целей.

Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе.

Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку «квартиру» приставы забрать не могут. И это далеко не все!

Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.

• Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
• Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание. Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)
• Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% — 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
• Выше налог на имущество. Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания».
  Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2%  Для примера — при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб. в год, 1% — 50 000 руб., 0,5% — 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» — 0.1% (при стоимости 5 000 000 — всего 5 000 руб.)
• Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
• В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
• Апартаменты могут изъять за долги. Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.
• Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник.  Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном». По сути — это обычная гостиница с отдельными номерами.
• Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.
• Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).
• При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры — детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».
• Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции. Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)
• Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
• Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
• И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
• Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.

Дополнительные риски при покупке апартаментов на этапе строительства

Один из главных рисков — недострой.  Дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но:

Средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, а при при банкротстве девелопера  дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги (если они еще останутся).

Плюсы проживания в апартаментах

• Удобное месторасположение. Зачастую апартаменты располагаются в центре города или в бизнес-центрах. Это позволяет сэкономить время на дорогу до офиса. Также большое значение имеет близость всех важных городских объектов.
• Выгодная цена. Стоимость апартаментов на 15-25 % ниже, чем стоимость квартир, в зависимости от района и степени комфортности проживания.
• Свобода перепланировки. По закону апартаменты не являются жильем, поэтому их владелец имеет право на любое переустройство помещения без какого-либо согласования с государственными органами.
• Удобная инфраструктура. Если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе, то на его первых этажах или же на близлежащей территории обычно располагаются SPA-центры, рестораны, фитнес-клубы, магазины и отделения банков.
• Выгодные инвестиции. Апартаменты можно сдать в аренду или выгодно перепродать, так как стоимость данной категории жилья растет, несмотря на кризис.
• Апартаменты чаще всего покупают люди, у которых уже есть жилье, и вопрос регистрации для них не актуален. Как правило, они приобретают второе жилье с целью выгодной инвестиции. Можно сдавать помещение в аренду и получать хорошую прибыль. Также апартаменты часто покупают деловые люди, желающие проживать поближе к своей работе.

В целом, приобретение апартаментов считается выгодным капиталовложением, несмотря на определенные минусы. Военным, молодым семьям и другим категориям граждан, имеющим какие-либо льготы, покупка апартаментов вряд ли выгодна, если у них нет второго жилья. Ведь в этом случае они лишаются многих привилегий.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Несколько реальных историй:

Отзыв о купленных апартаментах в дорогом современном комплексе. Срок владения (проживания) 1 год.

Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района.

Правда, «проверить расходы при этом практически невозможно. Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию. В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже.

Дефекты строителей не исправляются по гарантии — нет фондов на ремонт. Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет.

В нашем апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей. Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям. Сейчас людям приходится по тихому дымить на чёрной лестнице, что может привести к штрафу или конфликту с охраной. В ответ они могут запретить подъехать на машине к входу в здание без пропуска, который получить не просто, поскольку официально стояночных мест для апартаментов не предусмотрено.»

«Однако самой главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция. В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах».

Аппартаменты для бизнеса:

Сейчас апартаменты покупают в основном не для собственного проживания, а для бизнеса.

Они стали и новым видом вложения средств в недвижимость. Если раньше, имея несколько миллионов рублей, люди просто клали деньги в банк, то сейчас появилась альтернатива получать не просто проценты с депозита, а доход от арендного бизнеса.

Продвинутые инвесторы разобрались в истинной прибыльности апартаментов, а под их ожидания подстроились и девелоперы. В результате появились комплексы, в которых управляющая компания сопровождает собственников помещений «под ключ» — оборудует номера, ищет арендаторов, занимается уборкой и другими видами обслуживания. Владелец получает на карточку свои 25 тысяч рублей в месяц и не сталкивается ни с какими сложностями, как в случае со сдачей простой квартиры.

Отличия от обычных квартир

Прежде чем стать владельцем роскошных и комфортабельных апартаментов, нужно знать, чем они отличаются от привычных всем квартир. Прежде всего, это необходимо для дальнейшей эксплуатации такого особенного типа жилья.

• Квартира относится к жилому фонду, апартаменты – нет.
• Квартира должна располагаться только в жилом доме, а апартаменты можно обустроить и в гостинице, и в офисном помещении (например, для ценных сотрудников).
• Как не удивительно, но квартира может обладать меньшей площадью, что сказывается на комфорте проживания в ней. Существует даже жилье до этих пор без удобств или они присутствуют частично. А в апартаментах наличие кухни и санузла обязательно по Госстандартам. Да и кому будет интересно дорогое помещение для проживания, пускай и временного, без удобств?
• Можно столкнуться и с разными проблемами при желании сделать перепланировку в помещении того или другого типа жилья.

Для перепланировки квартиры получится получить разрешения, если будущие изменения не опасны для прочности конструкции здания в целом, не приведут к рискам изменения, нарушения прочности стен и перекрытия. Часто для перепланировки апартаментов, не входящих в жилой фонд. Проще получить нужные разрешительные документы.

Также разница между двумя указанными типа жилья просматривается и в вопросах стоимости, наличия инфраструктуры в районе, возможности прописки.

Апартаменты как формат жилья

Формат противоречив по своей сути: построен вроде бы для жизни, выглядит, за некоторыми нюансами (а то и вовсе без них — скажем, серьезных нарушений норм инсоляции, необязательных для апартаментов, девелоперы стараются не допускать) как обычные квартиры, но по документам является нежилой недвижимостью. Что влечет за собой целый ряд ограничений и неудобств для собственника.

1. Невозможно оформить налоговый вычет и использовать в счет оплаты материнский капитал, а также оформить постоянную регистрацию («прописку»), — перечисляет Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point.
2. Налоги. Ставки на имущество физлиц, владеющих апартаментами, несколько выше, чем имущество владельцев квартир — 0,5% против 0,1% от кадастровой стоимости. В-третьих, коммунальные платежи могут быть выше, чем в жилых комплексах с квартирами, на 20%».

«При покупке апартамента вы не знаете будущую кадастровую стоимость, она будет близка к рыночной, но может превышать сумму покупки, и налог будет исчисляться с нее», — уточняет Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге».

Особенности апартаментов и отличия от квартиры

Как видно из приведенных выше понятий, главное отличие апартаментов от квартиры — их разный юридический статус.

1. Юридический статус

Необходимой характеристикой любого жилья (квартиры, дома, комнаты) служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Согласно п. 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Гостиницы (апартаменты), санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания (место отдыха, лечения).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Кроме того, благоустроенность , придомовой территории и ближайших территорий (наличие магазинов, и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность) — существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.

Таким образом, юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы.

Поэтому при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.

Также надо иметь в виду, что такое помещение должно использоваться по назначению – в качестве нежилого – т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом, т.к. использовать апартаменты для постоянного проживания владелец такой недвижимости не имеет. По этой же причине зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно.

Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг.

Другой особенностью апартаментов является отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.

Налог на имущество и налоговый вычет

При покупке апартаментов необходимо иметь в виду, что налог на имущество будет расчитан по повышенной ставке.

Неоднозначная ситуация у покупателя апартаментов может сложиться и при реализации налогоплательщиком своего права на получение налогового вычета как при покупке, так и при продаже апартаментов.

В данный момент ФНС придерживается точки зрения, согласно которой налогоплательщик при покупке вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с НК РФ (в журнале «Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации» (№ 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы РФ 1 класса И.В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ нет определения понятия «апартаменты».

В то же время полагаю, что при продаже апартаментов вычет в порядке, предусмотренном НК, будет предоставлен по правилам предоставления .

Статья размещена 06.07.2014. Дополнена — 12.10.2017

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.